El arrendamiento de vivienda en Colombia por parte de extranjeros no tiene restricciones legales: cualquier extranjero con pasaporte vigente puede firmar un contrato de arrendamiento. El problema no es la ley — es el mercado. La mayoría de los propietarios colombianos que arriendan su inmueble a través de inmobiliarias o directamente exigen a los arrendatarios un codeudor colombiano con finca raíz o un estudio de crédito en Datacrédito. Los extranjeros recién llegados no tienen historial crediticio colombiano ni finca raíz en Colombia. Eso les deja con tres alternativas: póliza de arrendamiento, depósito en efectivo equivalente a varios meses de canon, o el mercado de arriendo a extranjeros que opera bajo condiciones distintas.
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La póliza de arrendamiento: el instrumento que reemplaza al codeudor
La póliza de arrendamiento es un seguro emitido por una aseguradora colombiana que garantiza al arrendador el pago del canon, los servicios públicos y los daños al inmueble en caso de incumplimiento del arrendatario. Para el extranjero sin codeudor, es el mecanismo más utilizado para acceder al mercado formal de arrendamiento. El costo oscila entre el 60% y el 80% del canon mensual como prima única anual — es decir, para un apartamento de COP 3 millones mensuales, la póliza cuesta aproximadamente COP 1,8 a 2,4 millones por año. El extranjero suele asumir ese costo.
Las principales aseguradoras que ofrecen pólizas de arrendamiento en Colombia son Seguros Bolívar, Mapfre Colombia, AXA Colpatria y Sura. Todas exigen cédula de extranjería vigente para emitir la póliza a nombre del extranjero arrendatario.
Lo que el contrato de arrendamiento debe contener según la Ley 820
La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. El contrato debe especificar: identificación completa de las partes, descripción del inmueble, canon mensual en pesos colombianos (no en dólares — los contratos en moneda extranjera son legalmente cuestionables), destino del bien (uso exclusivo de vivienda), y duración del contrato. Los contratos sin plazo fijo se entienden celebrados por un año y se renuevan automáticamente.
Cláusulas que el extranjero debe verificar antes de firmar
- Incremento del canon: La Ley 820 limita el incremento anual al porcentaje del IPC del año anterior. Un contrato que establece incrementos superiores es ilegal.
- Preaviso de entrega: El arrendatario debe dar aviso con mínimo 3 meses de anticipación para entregar el inmueble sin penalidad. Entregar antes sin preaviso puede generar cobro de 3 meses de canon.
- Reparaciones: Las reparaciones locativas menores son responsabilidad del arrendatario. Las reparaciones estructurales son del arrendador.
- Estado del inmueble: Exija un inventario detallado al momento de recibir el inmueble, firmado por ambas partes, con fotografías. Es el único documento que protege al arrendatario de cobros por daños preexistentes al entregar.
Zonas por ciudad y rango de precios 2026
| Ciudad | Zona | 1 hab. (COP/mes) | 2 hab. (COP/mes) |
|---|---|---|---|
| Bogotá | Chapinero / Zona Rosa | 2.200.000–3.500.000 | 3.500.000–5.500.000 |
| Bogotá | Usaquén / Santa Bárbara | 2.500.000–4.000.000 | 4.000.000–6.500.000 |
| Medellín | El Poblado | 1.800.000–3.000.000 | 2.800.000–4.500.000 |
| Medellín | Laureles / Envigado | 1.400.000–2.200.000 | 2.200.000–3.500.000 |
| Cartagena | Bocagrande / Getsemaní | 2.500.000–4.500.000 | 4.500.000–8.000.000 |